常见的几种房屋结构

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 

框架－剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。

剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。 

房屋的结构究竟有何区别 

房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为："砖木结构、砖混结构和钢筋混凝土结构"，这三种结构形式情况如下：  

一、砖木结构

砖木结构是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板、屋架用木结构共同构筑成的房屋。  

二、砖混结构

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，由于墙体是主要的承重结构，所以这种结构在装修时墙体不能随意地变动。  

三、钢筋混凝土结构

钢筋混凝土结构是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。    

钢筋混凝土结构是目前住宅建设中使用最为广泛的结构形式，但我们在购房时一些开发商会宣传他们的房屋结构是框架结构或是框剪结构、剪力墙结构，那么这几种结构与前面提到的商品房的三种结构有什么区别和联系呢？其实无论是框架、框剪，还有剪力墙结构都属于钢筋混凝土结构，它们只是从结构的受力这个角度对钢筋混凝土结构进行了进一步的细分。

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用标准砖或预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，通常用于多层的住宅。

框架－剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙这两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙也不同于纯剪力墙结构中的剪力墙。目前的框剪结构一般把电梯井布置成剪力墙，这种结构通常用于中高层的住宅。

剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，这种结构能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构形式是高层及超高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。

值得一提的是，在房地产广告中常常出现"复式"、"跃层式"、"错层式"等字祥，购房者应把它和房屋结构区分开来。 "复式"、"跃层式"、"错层式"属于房屋户型的范畴，这三种户型在概念上都是指户型内层高的变化，但变化的方式却不同。

跃层是指一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层。错层是指一套住宅地面不处于同一标高，两个不同标高层通过台阶联系，但房间的层高是相同的。复式是指地面不仅不处于同一平面，而且房间的层高也有差异。

由此可见，跃层、错层和复式住宅的户型与普通的平面户型相比，空间形式更为丰富、变化更为多样，并能融入更多的创意，充分体现人的个性，这也是近年来它们受人们欢迎的原因之一。 

房地产价格术语

房产销售时，各个物业都会采取一种或几种价格术语进行营销宣传。消费者（特别是初次买房者）以前可能从未接触过房地产，对这些价格术语要么轻易相信，产生误解；要么心存疑虑，不敢问津。其实，商品房基本价格由商品房开发成本、利润、税费、代收费用组成，所有的价格术语都是由此衍生出来的。

均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为“×× ×元／平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。

一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

“开盘价”、“清盘价”：与“内部认购”相类似，商品房的“开盘价”中也包含了某种优惠因素，一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销商为了创造一种旺销氛围，保持项目物有所值的美好形象，往往做出切实的让利，其优惠的可信度较高，值得关注。当然，无论是内部认购价还是开盘价都要随着市场的变化和该项目的销售情况而变化。不可能都是直线上升的趋势。购房者亦做通盘考虑。现在，房地产广告的花样很多，其中有的注明购房者有某一时段购房可以享受优惠，这不过是商家吸引客户注意力的促销手段而已。

“低开高走”：目前已成为房地产开发商们常用的销售手段，期房销售过程中，房地产开发商出于资金滚动的需要，一般将价格定得很低，然后随着开发进度和市场形象的确立以及市场占有率的提高，价格持逐渐上扬。相反，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段，此时价格一般较低，在上述两个时期购买住宅应该是最实惠的。这种实惠一般为价格形态和实物形态两个方面。前者，消费者从中得到的实惠少则几千元，多则几万元甚至更多的实惠。后者，消费者除了低价购房的优惠以外，还可以得到房屋质量方面的切实保证。因为清盘房基本是现房，房间本身的质量问题已经经过竣工后的一段时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮，精挑细选，也可以让开发商进行返修，保证其内在的质量。

这里需要说明的是：清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限，一般底层与顶层的住宅、朝向不太好的住宅余留比较多，消费者在选择的时候更应该从长计议、严格把握标准，不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房，以至于造成长久的遗憾。

通常，购房者会对商品房的位置、价位朝向、楼层等锱铢必较，至于住宅的面积他们往往对房地产商深信不疑，其实住宅的面积是消费者权益的最重要体现，作为购房者必须给予最大的关注。现实中，的确有个别房地产发展商在房屋计量面积上打一些埋伏，购房者一不留神就会上套。在住宅面积上打埋伏通常会有下列几种情况：一是建筑面积和使用面积混淆不清，一般情况下，房地产发展商应该向购房者明确其商品房分摊系数（商品房建筑面积和使用面积之间的比例），购房者可以据此计算所购住房的使用面积。

全面了解所购商品房的“得房率”这是每一个购房者的权益所在，而个别房地产营销商则不给以明示，另外，也有一些房地产营销商在期房销售过程中不确定房屋的精确面积，有意打下“埋伏”，比如交现房时面积比图纸大，让购房者增补购房款。这实际上造成购房者预期购房费用的增加，有鉴于此，购房者在选择期房时，要反复认真的看图纸，准确的计算面积，最好留下图纸及有关说明文书的复印件，认真研究购房契约上有关面积的说明，对住宅面积要较真儿，避免自已的权益受到损害。

注：得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。