北京住宅市场供需失衡抬高房价上涨预期

在销售保持较快增长的同时，北京房地产供应却不断下降。北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨日发布数据显示，1-7月，在北京住宅销售面积保持较快增长的情况下，反映供应关系的住宅投资额、新开工面积却呈现下降趋势，供需矛盾渐现。业内认为，目前楼市供应不足主要受供地紧张、限价等因素影响，供需不匹配可能会加剧未来房价上涨预期。

　　数据显示，1-7月全市商品房销售面积为989.6万平方米，比上年同期增长20.8%。其中，住宅销售面积为725万平方米，增长16.7%；写字楼为164.2万平方米，增长63.5%；商业及服务业等经营性用房为50.9万平方米，下降12.1%。房地产开发项目本年到位资金为3720.6亿元，比上年同期增长34.7%。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，今年北京房地产销售面积和项目本年到位资金保持较快增长，主要受今年成交量的快速增长影响，在“新国五条”政策预期及刚性需求的带动下，上半年北京楼市成交量创近年新高，在成交量的带动下，销售面积、到位资金也就水涨船高。此外，去年上半年北京楼市比较低迷，下半年才开始回暖，基数较低也是导致今年增长迅速的一个重要原因。

　　值得一提的是，在销售面积、到位资金均保持较快增长的背景下，反映供应关系的住宅投资、新开工面积却呈现下降趋势。数据显示，1-7月北京住宅完成投资740.4亿元，同比下降8.8%；住宅新开工面积为836.1万平方米，下降5.7%；住宅施工面积为6444.3万平方米，下降3.3%。

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟认为，北京房地产市场因为受到限价的影响非常大，导致一季度后，房企拿不到理想的预售价格，供应减少，销售受到抑制，投资出现了放缓的现象。去年土地供应偏紧，也在一定程度上导致新开工面积不足。加上受去年下半年高基数的影响，增速也会明显放缓。

　　“在销售较快增长的情况下，如果供应不断下降，长期下去，将会影响供需平衡，加剧房价上涨预期。目前北京楼市以二手房为主，在新房供应不断下降的情况下，二手房市场对于未来房价走势将产生重要影响，如果二手房供应充足，将降低新房供应不足对房价上涨预期的影响，如果二手房供应紧张，将进一步加剧房价上涨预期。”陈国强说。

　　张大伟指出，从目前全国楼市看，北京等一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012年以来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因，这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2013年楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨，这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然“新国五条”后限价政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。