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建筑设计如何符合商业地产开发商的营销策略

作者:磨石教育 | 来源:何巍总建筑师 | 最后更新:2017-02-20  | 点击:
文章导读:

关于 建筑设计 如何符合商业地产开发的营销策略,写了短文《为什么今天唯有我没有鼓掌?》;但是,对项目的主题,没有正面讨论。 最近,陆陆续续整理了兄弟这些年实践的一些观点,供业内人士参考,批驳! 1、我的第一个...

关于建筑设计如何符合商业地产开发的营销策略,写了短文《为什么今天唯有我没有鼓掌?》;但是,对项目的主题,没有正面讨论。
  
  最近,陆陆续续整理了兄弟这些年实践的一些观点,供业内人士参考,批驳!
  
  1、我的第一个观点,范畴的定义:
  
  建筑设计是开发项目的技术策略。
  
  定位是开发项目的市场策略。
  
  这两个策略全过程相辅相成:
  
  定位在前,提需求,定目标方向;建筑设计在后,重落实,求新求变。
  
  2、谈一个经历:
  
  有一次做一个商业项目的概念,在没有严格的定位的情况下,方案被迫出来了,走了一大步。但是我们的项目的操盘手说道:基本还是可以,但是没有亮点!
  
  在这种情况下,我们的团队对我们的概念方案进行了突出亮点的包装,比较多的引用了我们团队前些年做的一个研究——《注重体验的商业地产》中大量的内容,针对项目的情况,去粗存精,作了全面地梳理和整合。
  
  新调整的方案,我们的业主和操盘手基本上就接受了。
  
  其实,我们的亮点,或者说开发商业主、操盘手关注的,很多不完全是建筑设计范畴的事了。这也就引入了我的第二个观点:
  
  开发项目的技术策略,已经从建筑设计扩展到室内设计、景观设计、商环境设计、标识设计、智能化设计等等很多的延伸的领域了。
  
  3、  这就引出了我的第三个观点:
  
  理想的建设项目的技术实现依赖一个模式——建筑师负责制。
  
  建筑师负责制是一种国际化的建设管理模式,让项目建筑师对项目的建筑、室内、景观、标识、智能化等等全部的建设技术、经济、性能等方面进行全面地管理,能够最好地达到项目的系统性的技术目标,同时真正达到与定位的全面配合。
  
  典型的建筑师负责制不是在商业建筑领域,最突出的是在公共建筑,特别是国际大师们最为活跃的文化类公共建筑中。
  
  我经常说,贝聿铭先生的作品为什么是大师作品?除了他的建筑设计是贝聿铭标准的大师作品,他的室内设计、景观设计、商环境设计、标识设计、艺术品展陈设计全部是贝聿铭标准的大师作品。这就是成就经典项目的建筑师负责制能够达到的高度。
  
  在中国,在项目的建设模式中,发生了一定的变化。
  
  在住宅项目方面:
  
  这个项目建筑师是由开发商的技术总负责人担任,所谓的情怀、温度、管控,都在他这个位置聚焦、管控。
  
  最典型的是绿城(包括蓝城)公司的技术总负责人,甚至于成都置信的杨亳先生。
  
  甚至于蓝城的主业,代建,一定程度上就是以一个公司的力量来做项目总建筑师,以工程公司的形式来执行、把控项目的总目标;从而形成自身的核心竞争力,从而有向外输出的资本。
  
  商业地产的技术总负责人,也在负责这方面的工作,只是可能由于商业项目的复杂性,这部分工作被肢解了,主要由各个商业地产项目的产品线负责人在统一控制。
  
  很多中小公司,没有这样的技术总负责人,来全面把控项目的技术定位走向;有建筑设计的项目负责人,又没有给予对应的责权利。
  
  因此,大多数情况下,项目总建筑师这个职位,要不是缺位,要不是职权被肢解,要不是技不配位。
  
  为什么中小公司、中小项目很难做得好,同时总是出现方方面面的问题,这是重要原因。
  
  4、前面,是项目顶层情况的鸟瞰,在具体的操作层面,建筑设计如何符合商业地产开发商的营销策略?
  
  首先,是一个工作配合问题。
  
  正如前述情况,如果开发商没有人来做内部的项目总建筑师建筑设计公司需要多承担这方面的工作,把控项目的推进。
  
  同时,也需要开发公司充分尊重建筑设计公司的项目负责人;共同制定切实可行的各阶段工作计划,预留足够的时间;尊重项目的设计的阶段流程,充分沟通,各阶段解决各阶段的问题,减少设计的反复和责任的相互推诿。

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